De la nécessite de procéder à l'audit de son bail commercial.

En tant que contrats à exécution successive, les baux commerciaux nécessitent une attention toute particulière dans leur rédaction, mais également dans leur application.

A l’inverse du bail d’habitation à titre de résidence principale, qui enferme la liberté contractuelle dans une loi réputée d’ordre public dans son ensemble, le statut des baux commerciaux se situe à mi-chemin entre la liberté du bail dit Code Civil, et la loi du 6 juillet 1989.

D’une manière générale, chacune des parties prenantes – bailleur d’un côté, preneur de l’autre – souhaitera naturellement modérer les prétentions de son cocontractant, et défendre ses intérêts.

Or, précisément, la marge de négociation dans le cadre d’un bail commercial n’est pas négligeable.

Si l‘article L.145-15 du Code de commerce détermine les dispositions auxquelles il ne peut pas être porté atteinte, au risque de voir toute clause contraire réputée non écrite, il est notamment possible de fixer, par la négociation, les éléments suivants :

• La durée ferme du bail (baux inférieurs ou supérieurs à 9 ans – art. L.1454 al.2 du Code de commerce),
• La destination du bien, qui conditionne l’obligation de délivrance à la charge du bailleur, notion considérée strictement par la Cour de cassation,
• Le montant du loyer. Contrairement aux baux d’habitation, il n’est pas fixé sur la base d’un mécanisme d’encadrement. Il peut néanmoins être limité, par exemple, lors du renouvellement,
• L’évolution du bail en cours, par le biais de l’indexation conventionnelle ou légale, considérant la stricte jurisprudence de la Cour de cassation quant à la variation à la seule hausse d’une clause d’échelle mobile – Par exemple : Civ.3, 14 janvier 2016, publié au bulletin,
• Les charges une partie restant obligatoirement à la charge du bailleur - dorénavant strictement imputées, tant dans leur détermination que dans leur modalité de répartition (art. R.145-35 du Code de commerce),
• Les taxations, impositions ou redevances, qui s’avèrent souvent être le centre des discussions, considérant également que certaines restent imputées au bailleur, sans aménagement possible,
• Le mode de garantie, et son montant : le dépôt de garantie, dont le montant impose parfois au bailleur de le rémunérer au profit du locataire, la caution, ou la garantie autonome, de plus en plus fréquemment demandée par l’intermédiaire d’institutions financières,
• Les possibilités de souslocation, ou de cession, et leurs modalités,
• La fixation des polices d’assurance, et leurs étendues,
• Les indemnités de retard de paiement des échéances, les clauses pénales, les indemnités d’occupation majorées (…).

De toute évidence, il ne s’agit que d’un aperçu, néanmoins particulièrement manifeste de l’importance de négocier les clauses contractuelles de son bail commercial, et d’en apprécier l’application, au regard de la réglementation actuelle, et de la jurisprudence prolixe de la Cour de cassation.

En effet, si la signature d’un bail commercial est un acte ponctuel, celui-ci a pour objet d’offrir aux cocontractants, plusieurs années de stabilité juridique. A la condition cependant d’avoir préalablement apprécié la portée des engagements souscrits.

Auteur

Pierre de Plater

Juriste

DATE DE PUBLICATION

18/01/2018

CATÉGORIE

Droit immobilier